Bebyggelsesprocent forklaret: sådan beregnes den
Opdateret
Bebyggelsesprocenten er det tal, der oftest afgør, om du kan bygge til. Den er let at regne ud, når man ved, hvad der tæller med i etagearealet, og det er især garager, carporte og udhuse, der giver fejl.
Vejledende, ikke juridisk rådgivning. Reglerne kan ændre sig, og det er kommunen og Skattestyrelsen, der afgør den enkelte sag.
Formlen
Bebyggelsesprocenten er etagearealet i procent af grundarealet (BR18 kapitel 23, beregningsregler):
bebyggelsesprocent = etageareal ÷ grundareal × 100
Et hus med 180 m² etageareal på en grund på 800 m² har altså en bebyggelsesprocent på 22,5. Den tilladte bebyggelsesprocent står i lokalplanen, i kommuneplanens rammer eller, hvis ingen af dem siger noget, i bygningsreglementet (BR18 § 170).
Hvad tæller med i etagearealet?
Etagearealet er arealet af alle bygningens etager lagt sammen, målt til ydersiden af ydervæggene. Det er ikke det samme som det bebyggede areal, som kun er husets fodaftryk på grunden. Et hus i to plan med et fodaftryk på 100 m² har derfor omkring 200 m² etageareal.
Om en kælder eller en tagetage tæller med, afhænger af, hvor højt loftet ligger over terræn, og hvor meget af tagetagen der kan udnyttes. De præcise regler står i BR18 § 455 og i vejledningen til kapitel 8 og 23.
Carport, garage og udhus: 50 m²-reglen
Ved fritliggende enfamiliehuse, dobbelthuse og sommerhuse tæller garager, carporte, udhuse, drivhuse, overdækkede terrasser og lignende kun med for den del af deres samlede areal, der overstiger 50 m² (BR18 § 455). To ting giver ofte fejl:
- de 50 m² gælder pr. bolig for alle de små bygninger tilsammen, ikke for hver bygning for sig;
- en garage eller et udhus, der er bygget sammen med huset, kan også tælle som sekundær bebyggelse; det afhænger af indretningen, så spørg kommunen.
Ved række-, kæde- og etageboliger er fradraget 20 m² pr. bolig; se beregningsreglerne. Garager og carporte har desuden deres egne regler for højde og afstand til skel (vejledningen om sekundær bebyggelse).
Tre regneeksempler
1. Hus i ét plan med carport og udhus under 50 m²
- Grundareal
- 800 m²
- Hus
- 140 m²
- Carport 30 m² + udhus 15 m² = 45 m²
- 0 m²
- Etageareal: 140 ÷ 800 × 100
- 17,5 %
Bebyggelsesprocent 17,5. Med 30 % må der bygges 240 − 140 = 100 m² mere.
2. Samme hus med garage og udhus over 50 m² (som på tegningen)
- Grundareal
- 800 m²
- Hus
- 140 m²
- Garage 56 m² + udhus 29 m² = 85 m²; tæller med over 50 m²
- 35 m²
- Etageareal: 140 + 35 = 175 m²; 175 ÷ 800 × 100
- 21,9 %
Bebyggelsesprocent 21,9. Restbyggeret med 30 %: 240 − 175 = 65 m².
3. Hus i halvanden plan på en mindre grund
- Grundareal
- 600 m²
- Stueplan
- 110 m²
- Udnyttet tagetage
- 70 m²
- Etageareal: 180 ÷ 600 × 100
- 30,0 %
Bebyggelsesprocent 30. Byggeretten efter BR18's standard er udnyttet.
Grundarealet
Grundarealet er som udgangspunkt ejendommens areal i Matriklen. Består ejendommen af flere matrikler, eller ligger en del af grunden i et andet planområde, kan kommunen regne anderledes. Lokalplanen kan også sige, at procenten gælder for hele området under ét og ikke for den enkelte grund.
Sådan regner Udsyn
Udsyn regner etagearealet efter BR18 § 455 ud fra BBR: bygningernes samlede areal, med garager, carporte og udhuse trukket fra op til fradraget. Mangler BBR et areal, er etagearealet ukendt. Står der kun bebygget areal og antal etager, skønnes etagearealet, og det står under Om beregningen. Se hele byggeretten i guiden Hvad må jeg bygge på min grund?
Sådan ser du det i Udsyn
Spørgsmål og svar
Hvordan beregner man bebyggelsesprocenten?
Del etagearealet med grundarealet og gang med 100. Et hus med 180 m² etageareal på en grund på 800 m² har en bebyggelsesprocent på 22,5.
Tæller en carport med i bebyggelsesprocenten?
Ved fritliggende enfamiliehuse, dobbelthuse og sommerhuse tæller garager, carporte, udhuse, drivhuse og overdækkede terrasser kun med for den del af deres samlede areal, der overstiger 50 m² (BR18 § 455). Arealet lægges sammen for alle bygningerne, ikke for hver for sig.
Er bebyggelsesprocent det samme som bebygget areal?
Nej. Bebygget areal er husets fodaftryk på grunden. Bebyggelsesprocenten regnes af etagearealet, altså alle etager lagt sammen. Et hus i to plan med et fodaftryk på 100 m² kan derfor have 200 m² etageareal.
Hvad gør jeg, hvis lokalplanen har en anden bebyggelsesprocent?
Så gælder lokalplanens tal. Bygningsreglementets 30, 40 og 15 er standarder, der bruges, hvor en lokalplan ikke fastsætter noget andet.
Kilder
- Bygningsreglementet, kapitel 23: Beregningsregler (§ 453-§ 458), Social- og Boligstyrelsen, bygningsreglementet.dk
- Bygningsreglementet, kapitel 8: Byggeret og helhedsvurdering (§ 166-§ 195), Social- og Boligstyrelsen, bygningsreglementet.dk
- Vejledning om bygningsreglementets kapitel 8 og beregningsreglerne i kapitel 23, Social- og Boligstyrelsen, bygningsreglementet.dk
- Vejledning om sekundær bebyggelse (garager, carporte, udhuse), Social- og Boligstyrelsen, bygningsreglementet.dk